Быковское ш., 99 км от МКАД
Конев-Бор д., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот., 2014 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,36 млн → дом ≈741 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈456 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Конев Бор ≈0,2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24895
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 587 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 359 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 741 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пески пгт | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пески пгт | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пески пгт | 8,2 сот. | 700 000 | 85 366 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пески-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 79 588 / 150 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 926 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 141 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 456 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Рождественка СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Губастово д. | 50 м² | 17 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Коломенские Сады КП | 49 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 96 939 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Бакунино д. | 50 м² | 20 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Никульское с. | 50 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нижнее Хорошово с. | 51 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Губастово д. | 47,4 м² | 17 сот. | 2 950 000 | 62 236 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Нижнее Хорошово с. | 51,2 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 107 422 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Коломенские Сады КП | 52,8 м² | 10 сот. | 5 550 000 | 105 114 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Коломенские Сады КП | 53 м² | 10 сот. | 7 800 000 | 147 170 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
!!! Продам дом/дачу в Коломенском г/о!!! - деревня Конев Бор. - 2-х этажный дом (под прописку) - общая площадью 50 кв. м. 1 этаж: просторный зал 27,6 кв.м.с печкой и террасой. 2 этаж: мансардный - сухой, усевший сруб от 2014 года, в хорошем состоянии (но требует внимания), - электричество заведено в дом, отопление- котел дровяной - колодец на участке, и в конце участка уличный туалет. - участок 15 соток, кадастровый номер 50:34:0010208:12, правильной прямоугольной формы 20х75, огорожен , - перед домом можно организовать просторное парковочное место - предпоследний участок - хороший круглогодичный подъезд (отсыпан щебнем), зимой снег чистят! - перед домом проходит речушка - Хит сезона !!! ж/д станция Конев-Бор в шаговой доступности. !!! ОТЛИЧНОЕ ТИХОЕ И СПОКОЙНОЕ МЕСТО ДЛЯ КРУГЛОГОДИЧНОГО ОТДЫХА!!!