Быковское ш., 77 км от МКАД
Щербово д., Воскресенск гор. округ
Дом 38,9 м², участок 20 сот., 1959 год.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,39 млн → дом ≈158 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈778 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −386 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −18 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Трофимово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24882
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 392 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 158 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 100 001 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щербово д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 200 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Щербово СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 778 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 750 / 51 238 / 133 495 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 136 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 029 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 922 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 709 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -386 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Щербово д. | 40 м² | 20 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 38,6 м² | 11,9 сот. | 1 800 000 | 46 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Усадище с. | 40 м² | 15,5 сот. | 2 099 000 | 52 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бочевино д. | 41,1 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 46 229 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Медведево д. | 41,2 м² | 30 сот. | 5 500 000 | 133 495 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Усадище с. | 42 м² | 16 сот. | 3 750 000 | 89 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 40 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Богатищево д. | 39,5 м² | 16,5 сот. | 3 300 000 | 83 544 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ворыпаево д. | 40 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Леоново д. | 42 м² | 27 сот. | 1 750 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом в деревне. С большим участком в 20 соток. Есть плодоносные кусты и деревья. 20 минут до города Воскресенск. Газ по границе участка.