Быковское ш., 47 км от МКАД
Аист СНТ, Раменский гор. округ
Дом 95 м², участок 8 сот., 2011 год.
Цена 780 тыс. ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 13 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈125 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 10 в 10 км, 55 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈663 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10 млн / целевая ≈9 млн / пессимист. ≈8 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,43 млн ₽, маржа 68 %, ROI 212 %.
⚠ ROI 212 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радуга ≈2,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24856
Рейтинг 82/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аист СНТ | 19 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аист СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аист СНТ | 9 сот. | 1 315 000 | 146 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Улыбка СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Мельница-3 дп | 7,2 сот. | 970 000 | 134 722 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая мельница-2 ДНТ | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 104 571 / 150 376 |
| цена объекта | 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 663 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 496 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 996 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 997 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 434 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 212 % |
| пояснение расчета | ROI 212 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 212 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Цибино д. да: «санузел» + «теплые полы» | 94,2 м² | 8,1 сот. | 10 450 000 | 110 934 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Кузнецово д. да: «ванная» + «ремонт» | 93,1 м² | 8 сот. | 14 000 000 | 150 376 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая мельница-2 ДНТ да: «ванная» + «отделка» | 100 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мельница-2 ДНТ да: «ванные» + «дизайнерским интерьером» | 101 м² | 8,3 сот. | 10 200 000 | 100 990 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Михалево с. да: «с/у» + «ремонт» | 92 м² | 8,5 сот. | 9 950 000 | 108 152 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Комета СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 100 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Старая Мельница КП да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 8,3 сот. | 8 850 000 | 88 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Старая Мельница КП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 7,5 сот. | 10 999 999 | 110 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Стрела-2 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 8 сот. | 7 900 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Морозово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 780 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 780 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам дом с мебелью и техникой я один взрослый собственник звоните в любое время суток