Быковское ш., 8 км от МКАД
Малаховка пгт, Люберцы гор. округ
Дача 30,9 м², участок 4,9 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈884 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 100 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 181 тыс.
Ремонт ≈618 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Овражки ≈0,6 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24846
Рейтинг 40/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 8 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 883 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Малаховка пгт | 9,8 сот. | 4 900 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малаховка пгт | 4,5 сот. | 4 050 000 | 900 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малаховка пгт | 7,4 сот. | 6 500 000 | 878 378 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малаховка пгт | 14 сот. | 15 400 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малаховка пгт | 17,6 сот. | 18 000 000 | 1 022 727 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малаховка пгт | 14,3 сот. | 16 700 000 | 1 167 832 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малаховка пгт | 8,4 сот. | 6 000 000 | 714 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малаховка пгт | 14 сот. | 15 500 000 | 1 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малаховка пгт | 12,5 сот. | 14 900 000 | 1 192 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малаховка пгт | 25 сот. | 27 500 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 618 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 180 556 / 250 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевой собственност») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Малаховка пгт | 30 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Полушкино СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Копнино д. | 36 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 236 111 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Эфир СНТ | 40 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ижс. На участке 4,9 сотки находится ветхая дача. Дача не пригодна для проживания, состоит из двух квартир 30,9 квм и 18 квм. Прописка, маткапитал можно использовать на восстановление. Также можно получить налоговый вычет. Оформлена как квартира, со своим кадастровым номером. Участок ровный, почищен. Площадь всего участка 9,8, будет делаться его межевание пополам. Участок 4,9 сотки, где находится дача, будет в долевой собственности, пропорционально площади каждой из квартир. Квартира не в долевой собственности, в долевой собственности только участок. Соответственно квартире 30,9 кв. М будет принадлежать земельная доля в 2/3 от участка 4,9 сотки, это 3, 3 сотки. Газ, электричество. Местоположение удобное, до метро Выхино 20мин на электричке, до платформы Овражки 8 мин пешком. Есть начальная школа, детский сад.