Быковское ш., 8 км от МКАД · земля с домом
Малаховка пгт, Люберцы гор. округ
Дом 30,9 м², участок 4,9 сот.
Дом по описанию: «Предлагается к продаже 4,9 сотки и расположенный на этих четырех сотках не пригодный для проживания часть дома 30,9 кв.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 27.03.2025.
Рейтинг 83/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈884 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 94 тыс.–333 тыс. ₽/м², медиана 205 тыс.
Ремонт ≈618 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,3 млн / целевая ≈5,67 млн / пессимист. ≈5,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,88 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Овражки ≈0,6 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24844
Рейтинг 83/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 8 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 883 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 331 000 ₽ (4,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Малаховка пгт | 9,8 сот. | 4 900 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малаховка пгт | 4,5 сот. | 4 050 000 | 900 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малаховка пгт | 7,4 сот. | 6 500 000 | 878 378 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малаховка пгт | 14 сот. | 15 400 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малаховка пгт | 17,6 сот. | 18 000 000 | 1 022 727 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малаховка пгт | 14,3 сот. | 16 700 000 | 1 167 832 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малаховка пгт | 8,4 сот. | 6 000 000 | 714 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малаховка пгт | 14 сот. | 15 500 000 | 1 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малаховка пгт | 12,5 сот. | 14 900 000 | 1 192 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малаховка пгт | 25 сот. | 27 500 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 618 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 340 / 204 792 / 333 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 305 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 990 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 674 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 044 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Малаховка пгт | 30 м² | 7,1 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Малаховка пгт | 31,1 м² | 3 сот. | 5 200 000 | 167 203 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Родники пгт | 31,8 м² | 3,4 сот. | 3 000 000 | 94 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Малаховка пгт | 30 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Македонка СНТ | 31 м² | 4,7 сот. | 4 300 000 | 138 710 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Пехорка СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 7 000 000 | 233 333 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Удельная дп | 33 м² | 4,6 сот. | 5 700 000 | 172 727 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Удельная дп | 30 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 333 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Македонка СНТ | 30 м² | 4,9 сот. | 5 600 000 | 186 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Малаховка пгт | 33,6 м² | 7 сот. | 7 490 000 | 222 917 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.04.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 09.09.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.10.2026 | 3 000 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ижс. Газ, электричество. Участок почищен. На фото приведена схема всего участка 9,75 сотки. На второй схеме участок поделён. Пополам для будущего межевания. Предлагается к продаже 4,9 сотки и расположенный на этих четырех сотках не пригодный для проживания часть дома 30,9 кв. М., оформленный квартирой со своим кадастровым номером. От участка до платформы Овражки десять минут пешком, до метро ж/д платформы Выхино 20мин езды на электричке, до Мкад 12 км. В шаговой доступности детский сад, начальная школа, магазины. Возможна сразу прописка, использование маткапитала на восстановление дома и получение имущественного налогового вычета. Ипотека не подходит.