Быковское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Старая мельница-2 ДНТ, Раменский гор. округ
Участок 7,1 сот.
Дом по описанию: «На участке есть домик 6*4, чистенький, утеплённый, стеклопакет.»
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 % · по фото: дом 5, участок 4, окружение 7, WOW 3
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 779 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 71 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −232 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈24 м².
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Бронницы ≈2,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24839
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.2 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 33 % | 1.7 |
| МКАД | 15 | 77 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 4.8 |
| участок | 5 | 29 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 67 % | 6.7 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький жилой домик, скорее хозблок, но чистый |
| участок и сад | 4 | участок правильной формы, но выглядит запущенным и грязным |
| окружение | 7 | хорошая асфальтированная дорога, обжитой поселок, близость к инфраструктуре |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за малых размеров строения на участке |
Маленький домик на хорошем участке с отличной дорогой, подходит под строительство основного дома. Утепление: да. модель max-code, фото: 4, 08.11 20:49
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 779 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 421 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старая мельница-2 ДНТ | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старая мельница-2 ДНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая мельница-2 ДНТ | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈24 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 049 / 100 000 / 155 709 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 271 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -232 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈24 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Кузнецово д. | 24 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 187 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Антошкины сказки ДНТСН | 24 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Раменье СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Комета СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 24 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Борисово СНТ | 26,7 м² | 7,3 сот. | 1 897 000 | 71 049 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Буревестник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 28,9 м² | 7,9 сот. | 4 500 000 | 155 709 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Луч СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 049 000 | 81 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 200 000 |
Описание
Продаётся участок 7 соток, правильной формы, в собственности 12 лет. Вода, свет есть, газ можно подключить по Госпрограмме. Посёлок полностью обжитой, зимой живут люди. На участке есть домик 6*4, чистенький, утеплённый, стеклопакет. Есть забор и деревья. Рядом есть магазины, остановка и ст. Бронницы. До города Раменское 15мин.Летом в посёлке положили асфальт.