Быковское ш., 54 км от МКАД
Михалево СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 12 м², участок 6,5 сот., дерево, 2023 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 06.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 940 тыс. → дом ≈660 тыс. ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 100 тыс.–235 тыс. ₽/м², медиана 164 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,13 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈102 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Белоозёрская ≈2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24826
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 6.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 651 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 940 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 660 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Михалево СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юрасово с. | 12 сот. | 1 925 000 | 160 417 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрасово с. | 22,3 сот. | 1 858 000 | 83 318 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрасово с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михалево с. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юрасово с. | 11,1 сот. | 1 500 000 | 135 135 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юрасово с. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 11,1 сот. | 2 200 000 | 198 198 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 8,6 сот. | 1 200 000 | 139 535 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 163 558 / 235 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 127 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 021 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 914 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 102 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Ульянино с. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Поддубье-2 ДНП | 13 м² | 8,3 сот. | 2 030 000 | 156 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Наука СНТ | 11,3 м² | 7,4 сот. | 1 850 000 | 163 717 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Фоминское СНТ | 12 м² | 6 сот. | 790 000 | 65 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Москва Река КП | 15 м² | 6 сот. | 2 799 900 | 186 660 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Калинка СНТ | 15,5 м² | 6,4 сот. | 1 950 000 | 125 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 15,3 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 163 399 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Фенино Лесное КП | 10 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 750 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | 10 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.2 км | Строитель-5 СНТ | 10 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 1 799 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 699 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 600 000 (−99 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Андрес 14 б .Представлен участок удобной формы в прекрасном живописном месте с максимально удобной транспортной доступностью от г. Белоозерский ехать на машине 5 минут. До железнодорожной станции Белоозерская 7-10 минут на машине. Вокруг целых три озера, лес и хорошие соседи. На участке колодец, деревянные туалет и домик. На участке уже растут сливы, яблоки, вишня, малина, клубника и смородина. Забор уже имеется ,что тоже уже хорошо .Электричество и интернет по границе. Собственник один. Торг уместен