Быковское ш., 92 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 31,4 м², участок 6 сот.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 49 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 456 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈628 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,16 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈929 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −119 %, ROI −54 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорлово ≈4,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №24825
Рейтинг 10/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 456 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 194 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елкино д. | 16,6 сот. | 1 950 000 | 117 470 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 628 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 38 333 / 64 516 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 161 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 103 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 045 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 101 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −119 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Химик-3А СТСН | 31 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3А СТСН | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-3А СТСН | 30 м² | 7 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 30 м² | 6 сот. | 625 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химик-3А СТСН | 30 м² | 4,9 сот. | 1 050 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Хорлово пгт | 33 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 63 636 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Хорлово пгт | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Восход СНТ | 31,1 м² | 5,9 сот. | 1 200 000 | 38 585 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Солнышко ТСН | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 1 999 000 | история площадки |
| 22.05.2026 | 1 799 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 750 000 (−49 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 699 000 (−51 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 1 650 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 1 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 150457930 Продам небольшую, но очень уютную дачу в лесу, со своим прудом среди берез! Участок: огорожен профлистомправильной формыухожентеплицаплодовые насаждениясвой прудтуалет Дом: блочныйоблагорожен сайдингом2 комнатыжелезная бронированная дверьсвет подведен Химик 3а- стародачное место в лесу, очень красиво, зелено и экологично. Желательно иметь авто для удобства, но можно добраться и на общественном транспорте. Прописки нет, под семейку не подходит, ипотека и наличный расчет приветствуется! Без обременений и долгов. Звоните и записывайтесь на просмотр.