Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Конобеево с., Воскресенск гор. округ
Дом 72 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,46 млн / целевая ≈4,92 млн / пессимист. ≈4,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈734 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Конобеево ≈0,6 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2482
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 17.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 260 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 440 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Конобеево с. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 15 сот. | 849 000 | 56 600 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 40 сот. | 12 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Конобеево с. | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Конобеево с. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Конобеево с. | 13,5 сот. | 1 900 000 | 140 741 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Конобеево с. | 4 сот. | 365 000 | 91 250 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 462 / 80 359 / 83 846 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 461 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 188 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 915 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 369 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Дубрава СТСН да: «ванные» + «заезжай и живи» | 78,8 м² | 12,2 сот. | 6 300 000 | 79 949 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Агат СНТ да: «санузел» + «меблирована» | 65 м² | 12 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ашитково с. да: «ванна» + «мебель» | 65 м² | 12 сот. | 5 250 000 | 80 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Им. Цюрупы пгт да: «ванна» + «мебель» | 65 м² | 12 сот. | 5 450 000 | 83 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2025 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 72 кв дешевле однокомнатной квартиры. В доме кухня, просторные две комнаты, терраса. Участок 12 соток земли. КОММУНИКАЦИИ: газ по границе, вода - колодец, отопление печное ИНФРАСТРУКТУРА: Детские сады, школа, сетевые магазины - все в пешей доступности. До ж\д станции Конобеево 10 минут пешком. Участок ровный сухой, растем много плодовых деревьев. Хороший асфальтированный подъзд. Если остались вопросы, звоните, с удовольствием отвечу! Показ по договоренности. Арт. 110222068