Щелковское ш., 32 км от МКАД
Дубрава СНТ, Черноголовка гор. округ
Дача 64 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.04.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 68 %
Земля ≈351 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,1 млн → дом ≈597 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −575 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Красноармейск ≈15,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24804
Рейтинг 39/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 350 541 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 103 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 328 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Макарово с. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макарово с. | 15 сот. | 5 400 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Макарово с. | 6 сот. | 2 680 000 | 446 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Макарово с. | 8,7 сот. | 2 100 000 | 241 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Макарово с. | 6,3 сот. | 3 350 000 | 531 746 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Макарово с. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Макарово с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивановское с. | 13,1 сот. | 4 567 500 | 348 664 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивановское с. | 9,8 сот. | 3 490 500 | 356 173 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макарово СНТ | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 58 292 / 92 500 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -575 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Макарово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Радуга СНТ | 60 м² | 5 сот. | 3 699 999 | 61 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ветеран Армии СТ | 70 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Скобельцино СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Малое Шастово СНТ | 61,8 м² | 8,3 сот. | 3 600 000 | 58 252 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Лесная Поляна-3 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 92 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Буреломка-2 СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лайнер СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Малое Шастово СНТ | 70 м² | 8,5 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Озерный СНТ | 52 м² | 5,8 сот. | 2 800 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 27.10.2025 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 700 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продается дачный дом с баней. Участок сухой, весной не затапливает. Дом бревенчатый обшитый вагонкой. Теплый дом, летом не жарко. Баня бревенчатая, парная и отдельная комната. На участке есть вода общего пользования и скважина. Каркас парника. Плодовые деревья яблони, сливы, кустарники: смородина красная, черная, крыжовник. Цветы многолетние, пионы розовые и белые, хосты. Мангал. Участок расположен в тихом уютном месте, с трёх сторон сосновый лес с грибами и ягодами. В близком расположении карьер на Никольском поле.