Щелковское ш., 27 км от МКАД
Первая Алексеевка д., Щелково гор. округ
Дача 30 м², участок 2,5 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 52 %
Земля ≈303 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 759 тыс. → дом ≈241 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 34 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,26 млн / целевая ≈1,13 млн / пессимист. ≈1 млн → от пессимистичной прибыль −345 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈12,7 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24803
Рейтинг 33/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 303 431 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 759 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 241 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Старт СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Первая Алексеевка д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Первая Алексеевка д. | 11,8 сот. | 4 599 999 | 389 830 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Первая Алексеевка д. | 12 сот. | 3 490 000 | 290 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Первая Алексеевка д. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Первая Алексеевка д. | 17,7 сот. | 7 100 000 | 401 130 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Первая Алексеевка д. | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Первая Алексеевка д. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алексеевка-1 СНТ | 5,1 сот. | 1 600 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Первая Алексеевка д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 211 / 36 111 / 64 103 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 193 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 005 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -345 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18 км | 30 м² | 3,6 сот. | 7 000 000 | 233 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.2 км | Воря-2 СНТ | 39 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Воря-2 СНТ | 36 м² | 3 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Дружба СТ | 38 м² | 2,2 сот. | 1 300 000 | 34 211 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 01.04.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 1 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт. Купил чуть меньше года назад, но понимаю, что зря, не попадаю туда совершенно. На участке 2 дома, один аварийный, второй свежий. Скважина, электричество есть, отопления нет. Дом, вроде бы, каркасный, в описании нет такого варианта. Рядом карьеры, воздух чистейший, транспортная доступность прекрасная (съезд с дублёра цкада). По факту земли около 11 соток, можно узаконить, это возможно, но займет время. Заберите, пожалуйста, кому нужно)) И, пожалуйста, пишите сюда в сообщения, работаю очень много за рулём, не могу отвечать на звонки. Торга нет, срочно!