Щелковское ш., 18 км от МКАД
Лесное СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дача 30 м², участок 7,3 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 57 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,84 млн → дом ≈260 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈471 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бахчиванджи ≈5,8 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24802
Рейтинг 60/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 21.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.4 |
| участок | 5 | 30 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 840 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Райки д. | 6,4 сот. | 1 750 000 | 273 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Райки д. | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Понизовка СНТ | 6,9 сот. | 1 230 000 | 178 261 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Райки д. | 11 сот. | 4 210 000 | 382 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Райки д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Райки д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Понизовка СНТ | 10,5 сот. | 2 740 000 | 260 952 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Понизовка СНТ | 11 сот. | 2 740 000 | 249 091 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 088 / 119 713 / 178 788 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 570 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 213 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 856 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 471 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Митянино д. | 30 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Гребнево д. | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Гребнево д. | 30,7 м² | 6,4 сот. | 1 200 000 | 39 088 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мишнево Лайф КП | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Боково д. | 31 м² | 5,1 сот. | 2 400 000 | 77 419 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 26 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 4,1 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Престиж ДНП | 33 м² | 10,1 сот. | 5 900 000 | 178 788 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Шанс СНТ | 23 м² | 5 сот. | 1 999 000 | 86 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальное предложение: Участок с летним домиком в Снт "Лесное". Представляем вашему вниманию эксклюзивную возможность приобрести земельный участок площадью 7.3 соток в живописном Снт "Лесное", расположенном в деревне Райки. Это идеальное место для тех, кто ценит комфорт, безопасность и близость к развитой инфраструктуре, не отказываясь от уединения. Участок имеет ровный рельеф. Площадь в 7.3 соток предоставляет достаточно пространства для реализации самых смелых идей, позволяя воплотить в жизнь все ваши представления об идеальном загородном доме и участке. На территории уже имеется летний домик, который станет прекрасным местом для временного проживания во время строительства основного дома, либо как уютное место для летнего отдыха. Он позволит вам сразу же начать пользоваться преимуществами загородной жизни. Снт "Лесное" находится под круглосуточной охраной. Удобное расположение деревни Райки обеспечивает легкий доступ ко всем необходимое. Всего в нескольких минутах езды расположены магазины, где вы найдете все необходимое для жизни и отдыха. Близость к развитой инфраструктуре делает этот участок не только местом для уединенного отдыха, но и удобным для круглогодичного проживания. Звоните и записывайтесь на просмотр в удобное для Вас время. Реальному покупателю торг! 1161358.