Щелковское ш., 13 км от МКАД
Труд-2 СНТ, Щелково гор. округ
Дача 50 м², участок 4,6 сот.
Цена 3,09 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −578 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Фрязино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 13 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24793
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 156 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 934 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Труд-2 СНТ | 5,2 сот. | 1 850 000 | 355 769 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проектировщик СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проектировщик СНТ | 7,5 сот. | 4 500 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 13 сот. | 9 000 000 | 692 308 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 4,5 сот. | 1 150 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Водовод-1 СНТ | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 7 сот. | 7 450 000 | 1 064 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 600 / 74 510 / 88 542 |
| цена объекта | 3 090 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 626 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 317 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -577 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | 50 м² | 4,2 сот. | 2 780 000 | 55 600 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Березка СНТ | 50 м² | 3,5 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 51 м² | 3 сот. | 3 490 000 | 68 431 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Металлист СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 51 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 78 431 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Ивушка-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заозерный СНТ | 48 м² | 4,7 сот. | 4 250 000 | 88 542 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Строитель СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сосенки СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 74 510 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 3 090 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 090 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам свою дачу, расположенную в окружении леса на земельном участке 460 кв. М. На земельном участке расположено 2 домика, один из которых 2-х этажный, второй, состоящий из одной комнаты в котором расположена печь-камин. Участок по периметру огорожен забором, находится в Снт Труд 2, въезд возможен как со стороны г. Фрязино, так и со стороны Фряновского шоссе. Замечательный уголок для отдыха окруженный лесом в близи города. В пешей доступности электрички и магазины в г. Фрязино. (Магазины "ДА! ", "Пятерочка" и вся инфраструктура города). Участок оборудован собственным выходом в лес, в котором растут грибы и вкусные ягоды. Часть соседей проживает постоянно. 1 собственник.