Щелковское ш., 17 км от МКАД
Горки-1 СНТ, Щелково гор. округ
Дача 40 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Земля ≈260 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,81 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −733 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Чкаловская ≈5,1 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24789
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 259 510 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 687 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 813 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 325 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горки-1 СНТ | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сортовое ДНТ | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улиткино д. | 15 сот. | 4 100 000 | 273 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пригорки СНТ | 5,1 сот. | 1 300 000 | 254 902 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горки-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улиткино д. | 6 сот. | 5 700 000 | 950 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лужки СНТ | 5,3 сот. | 2 500 000 | 471 698 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лужки СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юность пос. | 7,7 сот. | 1 700 000 | 220 779 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужки СНТ | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 89 041 / 132 759 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 678 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 494 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 310 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -733 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Изобретатель СНТ | 40 м² | 5,3 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аист ТСН | 49,5 м² | 9 сот. | 3 999 000 | 80 788 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Планета СНТ | 38 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Савинки СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Гребнево д. | 30,7 м² | 6,4 сот. | 1 200 000 | 39 088 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Гребнево д. | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Связист-2 СНТ | 36,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 67 751 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Утро СНТ | 43,8 м² | 7,6 сот. | 3 900 000 | 89 041 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сукманиха д. | 35 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 105 714 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся современная дача в стародачном снт "Горки-1" вблизи города Фрязино. Уютный, душевный уголок для отдыха, не далеко от Барского пруда и Усадьбы Гребнево, мид союз(платное посещение и бассейн. Так же в 15 минутах на авто наичистейшие амерьевские карьеры. Закрытая территория снт шлагбаумы, видео наблюдение, освещение. Выделенный интернет до 1гб, 2 спальни, кухня гостинная, совмещенный санузел. Участок 656м2. Дом площадью 48 кв. М и терасса 18кв. М. Дом Барн Хаус стандартный каркасный утепление 200 пол, потолок и 150 стены. Отопление конвекторами. Фундамент свайно винтовой. Вся мебель и наполнение новые. Дом построки 2021 года. Есть теплый сарай мастерская 18кв. М. Утепление 100мм. Участок ровный, сухой. Газон и огородик для души. Забор профнастил с воротами. Площадка для парковки авто. Выход в лес. Рядом 2 ое соседей проживают постоянно. Есть плодовые деревья и кустарники. Засажена живая изгородь из туй. Септик. Колодец. Летний водопровод. Подана заявка на подключение газа. Снт "Горки-1" расположено вблизи д. Старая Слобода, куда ходит рейсовый автобус (до дачи 20 минут пешком), есть продуктовый магазин. Так же в 20 минутах пешком супермаркет дикси и остановка Юность (до станции Чкаловская 15 минут на автобусе). Или 10 минут на авто до станции. Посредников просьба не беспокоить.