Щелковское ш., 45 км от МКАД
Следово д., Богородский гор. округ
Дача 12 м², участок 7,6 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,6 млн; цена не менялась с 08.12.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 1,15 млн → дом ≈404 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 68 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Захарово ≈12,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24788
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 21 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1.2 |
| участок | 5 | 33 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 146 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 404 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Следово д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Следово д. | 7,2 сот. | 1 290 000 | 179 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Следово д. | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Следово д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Следово д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Следово д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Следово д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Следово д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Следово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Следово д. | 19 сот. | 950 000 | 50 000 | в продаже 11.08.2020 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 857 / 110 000 / 150 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 570 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 492 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -301 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Елизаветино пос. | 15 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Маг СНТ | 14 м² | 7,1 сот. | 950 000 | 67 857 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Универсал СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.12.2025 | 1 550 000 | история площадки |
| 31.01.2026 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 1 590 000 (−10 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 550 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя дача. Электричество есть, забор, участок ровный правильной формы, газ по границе (подключение по госпрограмме), подъезд круглогодичный. Ижс. 1 взрослый собственник.