Щелковское ш., 21 км от МКАД
Савинки СНТ, Щелково гор. округ
Дача 33 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; цена не менялась с 05.09.2023.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈308 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,54 млн → дом ≈461 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 74 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −286 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Монино ≈7 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24768
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 307 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 539 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 461 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 970 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Савинки д. | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Савинки-2 СНТ | 6,2 сот. | 2 200 000 | 354 839 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Савинки СНТ | 6,4 сот. | 1 900 000 | 296 875 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Савинки д. | 6 сот. | 2 290 000 | 381 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Савинки-2 СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Савинки-3 ДНП | 6,9 сот. | 1 950 000 | 282 609 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савинки д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авдотьино д. | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авдотьино д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воря-1 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 286 / 75 000 / 92 593 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 462 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -286 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Свердловский рп | 36 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 119 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 27 м² | 5,2 сот. | 2 500 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Аничково пос. | 35 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Рябинка-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2023 | 2 000 000 | история площадки |
| 28.06.2024 | 2 700 000 (+700 000) | история площадки |
| 05.07.2024 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.08.2024 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.09.2024 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.10.2024 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача расположенна в лесной зоне, т. Е. Рядом лес куда можно ходить за грибами, черникой, земляникой. Недалеко находиться река Воря. От Москвы 26 км, от ближайшего города Лосино-Петровский 5 км. Хороший подъезд к территории Снт, На территории Снт есть магазинчик. Домик садовый оформлен как нежилое помещение (по документам), по желанию можно перевести в жилое, есть русская печка. Дом внутри отделан вагонкой, есть холодильник, пылесос, чайник, телевизор. Туалет на улице. Требуется ремонт полов. На участке тринадцать кустов смородины, крыжовник, черноплодной рябины, калина, ежевика, две яблони, красный фундук, зеленый фундук, груша, слива. Уместен не большой торг. Не больше 200 тыс. Руб.