Щелковское ш., 19 км от МКАД
Лосино-Петровский г., Лосино-Петровский гор. округ
Дача 27 м², участок 5,2 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 24.03.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 46 %
Земля ≈328 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,7 млн → дом ≈796 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 61 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −719 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осеевская ≈5 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24765
Рейтинг 37/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 92 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.9 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 327 720 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 704 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 796 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 481 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Медик СНТ | 4,1 сот. | 1 740 000 | 424 390 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 5 сот. | 2 100 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Клейна ДНП | 6,8 сот. | 2 590 000 | 380 882 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Митянино д. | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 4,5 сот. | 2 600 000 | 577 778 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Заря СНТ | 14 сот. | 3 700 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Митянино д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6,2 сот. | 5 000 000 | 806 452 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 606 / 74 286 / 225 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 433 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 311 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 190 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -719 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Савинки СНТ | 33 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Аничково пос. | 35 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 02.07.2025 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2025 | 3 300 000 (+550 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 980 000 (−320 000) | история площадки |
| 30.09.2025 | 2 900 000 (−80 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Принят аванс. Продается дача в Снт Медик. Участок прямоугольной формы. Домик двухэтажный кирпичный, крепкий, зарегистрирован как жилой. До города Лосино-Петровский 10 минут пешком. Снт обжитое, круглогодичный подъезд. Свободная продажа. Один взрослый собственник.