Щелковское ш., 46 км от МКАД
Фрязево СНТ, Богородский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 04.04.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 755 тыс. → дом ≈744 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 32 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,07 млн / целевая ≈6,36 млн / пессимист. ≈5,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,88 млн ₽, маржа 51 %, ROI 104 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Захарово ≈13,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24761
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 893 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 755 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фрязево СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Следово д. | 14,8 сот. | 1 800 000 | 121 622 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево СНТ | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Следово д. | 10 сот. | 2 990 000 | 299 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Следово д. | 14 сот. | 3 999 990 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Следово д. | 7,7 сот. | 850 000 | 110 390 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Следово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 296 / 92 460 / 124 375 |
| цена объекта | 1 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 716 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 363 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 881 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 104 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Щекавцево д. да: «ванная» + «отделкой» | 80 м² | 6 сот. | 9 950 000 | 124 375 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Импульс СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75,6 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 92 460 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Темп СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 77,1 м² | 5,7 сот. | 2 490 000 | 32 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2025 | 2 250 000 | история площадки |
| 22.04.2025 | 2 199 000 (−51 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 1 999 999 (−199 001) | история площадки |
| 07.09.2025 | 1 799 000 (−200 999) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 499 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Природа. Дом Бревно. , 55 км oт Мkaд! Ухоженный Снт, за порядком следят, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, снег чистят регулярно! Многие живут круглогодично! Ворота автомат на пульт-управлении! Плoщaдь учacткa 6 сот. Дом двуxэтaжный, в доме имеется пeчь, в рабочем состоянии, можно находиться круглогодично! Приезжать на выходные и проводить отлично время! Bсe кoмнaты 1-гo этaжа oтaпливаютcя зa счет печи. На первом этaжe 2 комнаты. Ha печи мoжно готовить. Летний водопровод. Шикарное тихое место. Показ в удобное время.