Щелковское ш., 41 км от МКАД
Парус СНТ, Богородский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 56 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 615 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,82 млн / целевая ≈8,84 млн / пессимист. ≈7,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,11 млн ₽, маржа 52 %, ROI 110 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня, септик (по описанию).
До ст. Захарово ≈18,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24759
Рейтинг 64/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 383 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 773 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Парус СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орбита-1 СНТ | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Обухово СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крона СНТ | 9,9 сот. | 660 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Обухово СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Обухово СНТ | 4 сот. | 850 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 077 / 124 375 / 155 714 |
| цена объекта | 2 998 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 548 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 822 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 331 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 109 700 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 110 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Щекавцево д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 70 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 155 714 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ветеран СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 78 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 48 077 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Щекавцево д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6 сот. | 9 950 000 | 124 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 998 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 998 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кирпичный зимний дом 75м2 на участке 6 соток в Снт Парус вблизи с. Стромынь московская обл. Дом постройки 2000х годов, с большим запасом прочности, есть цокольный высокий этаж, большая открытая веранда вымощена тротуарным камнем, красивая чугунная ограда. Дом наполовину отделан новыми панелями, есть материал чтобы доделать. На первом этаже корридор, спальня, раздельные санузел и ванная и большая кухня столовая. Для отопления в середине дома размещена мощная дровяная печка. Душевая и санузел раздельные. Просторная спальня с большими окнами. На второй этаж ведёт комфортная лестница. Попадаете в большую комнату с выходом на огромную веранду-балкон с которого открывается вид на участок. В дом заведена вода из колодца. Всё коммуникации проведены. Есть септик для канализации. Дом стоит на капитальном фундаменте, крыша была перекрыта 10 лет назад на металлочерепицу. Участок ровный, огорожен. На участке стоит дом, баня. Баня хороший сруб, отделан внутри. Есть парилка с печкой, комната отдыха и комнатка на втором этаже. Снт охраняется! Вблизи есть озеро, где все отдыхают. Магазины в шаговой доступности. Остановка автобуса до Москвы и Ногинска. Участок в собственности более 5ти лет. Один собственник. Обратите, пожалуйста внимание на адрес, когда будете забивать в навигаторе! Ориентир с. Стромынь Московская обл.! Часто ошибаются. Показ по договорённости.