Щелковское ш., 16 км от МКАД
Рябинка-1 СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 62 %
Земля ≈343 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,4 млн → дом ≈602 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 61 тыс.–247 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4,01 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈311 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Бахчиванджи ≈3,6 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24750
Рейтинг 45/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 342 614 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 398 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 602 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рябинка-1 СНТ | 10 сот. | 3 795 000 | 379 500 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рябинка-1 СНТ | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинка-1 СНТ | 6 сот. | 2 050 000 | 341 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рябинка-1 СНТ | 3,1 сот. | 3 500 000 | 1 129 032 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свердловчанка СНТ | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свердловский рп | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свердловский рп | 9,1 сот. | 5 800 000 | 637 363 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юность-2 СНТ | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родник-1 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свердловский рп | 9 сот. | 6 500 000 | 722 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 606 / 90 000 / 246 711 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 451 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 006 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 561 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 311 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Свердловский рп | 36 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аничково пос. | 35 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 4,2 сот. | 5 100 000 | 127 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Орлово Парк-3 КП | 40 м² | 6 сот. | 20 000 000 | 500 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Савинки СНТ | 33 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Савинки СНТ | 50 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Восход-2 ЛП СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ледово д. | 30,4 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 246 711 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 7 соток. Дом кирпич, летний 2 этажа. Вода скважина, а так же сезонная от Снт, свет. Много плодовитых растений. Пишите, на все вопросы отвечу. Ухожен (первое лето без ухаживания)Подьезд груглогодичный, есть вьездные ворота, а так же гараж-пенал на территории участка. Полностью укомплектована всем необходимым и инструментом. (всё в придачу).