Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Пруссы с., Коломенский гор. округ
Дом 120 м², участок 21 сот.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 50 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,17 млн → дом ≈1,58 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,07 млн / целевая ≈6,36 млн / пессимист. ≈5,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈916 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осёнка ≈3,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2475
Рейтинг 47/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 126 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 17.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 172 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 578 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пруссы с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пруссы с. | 40 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пруссы с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Борисово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шкинь с. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Крутогорье СНТ | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Борисово д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шкинь с. | 20 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Свистягино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Свистягино д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 179 / 59 942 / 156 031 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 067 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 714 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 916 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Свистягино д. | 120 м² | 30 сот. | 4 700 000 | 39 167 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Свистягино д. | 119,8 м² | 30 сот. | 6 100 000 | 50 918 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шкинь с. | 116 м² | 20 сот. | 8 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Андреевка д. | 120 м² | 16 сот. | 14 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лада СНТ | 121 м² | 13,5 сот. | 13 500 000 | 111 570 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Городище-Юшково д. | 117 м² | 15 сот. | 3 999 000 | 34 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Андреевка д. | 125 м² | 12 сот. | 4 999 000 | 39 992 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Акатово д. | 120 м² | 14 сот. | 5 800 000 | 48 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Карпово с. | 117 м² | 20 сот. | 16 500 000 | 141 026 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лыково д. | 114,4 м² | 13,3 сот. | 17 850 000 | 156 031 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс до 30 сентября 2026 года! Ищете чистый воздух и тишину рядом с историей? Тогда это предложение для вас! Продаётся участок с домом в живописном селе Пруссы (Коломенский район). Локация: 1 час от Москвы по Новорязанскому шоссе до