Щелковское ш., 57 км от МКАД
Козино д., Щелково гор. округ
Дом 83,9 м², участок 5 сот., дерево, 2024 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 500 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 43 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈19,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24742
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 605 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Козино д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Козино д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Козино СНТ | 8 сот. | 799 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Козино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фряново пгт | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивлево д. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фряново пгт | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивлево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Могутово д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 678 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 373 / 43 373 / 64 588 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 580 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 401 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 222 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 864 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 279 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Козино СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 89,8 м² | 5,4 сот. | 5 800 000 | 64 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ветеран СНТ да: «душевая» + «отделка» | 83 м² | 5,4 сот. | 3 600 000 | 43 373 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дуброво СНТ да: «душевая» + «отделка» | 83 м² | 5,4 сот. | 3 600 000 | 43 373 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличный участок с домом для тихого отдыха. Находится в хорошем, обустроенном районе, отличные подъездные дороги и охрана на территории, недалеко лес и речка. Обильное присутствие грибов в лесу и рыбы в реке. Культурные соседи и адекватная администрация. В пяти минутах Дикси и аптека. Недалеко строительный рынок. От МКАД можно быстро и без пробок добраться по Фряновскому шоссе. Прекрасно подходит для летнего отдыха, возможно круглогодичное проживание.