Щелковское ш., 43 км от МКАД
Стромынь с., Богородский гор. округ
Дом 53 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,27 млн → дом ≈2,23 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 35 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Захарово ≈18,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24725
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 271 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 227 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 019 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Стромынь с. | 10,5 сот. | 1 250 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Стромынь с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Стромынь с. | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 10,8 сот. | 2 700 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 8,4 сот. | 1 350 000 | 160 714 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стромынь с. | 11 сот. | 2 398 000 | 218 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 385 / 48 834 / 125 000 |
| цена объекта | 3 498 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 973 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 110 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 954 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 799 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 488 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 445 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Орбита-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Крона СНТ | 65 м² | 11,8 сот. | 2 300 000 | 35 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Фряново пгт | 60 м² | 7,2 сот. | 7 500 000 | 125 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ветеран СНТ | 64,4 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 62 112 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 4 698 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 4 198 000 (−500 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 800 000 (−398 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 598 000 (−202 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 498 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 498 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю кирпичный газифицированный жилой дом в с. Стромынь, Ногинского района, Московской области. Дом зарегистрирован Жилым и стоит на кадастровом учете, есть прописка, участок с обмером (проведено межевание). Дом находится в центральной части села Стромынь с удобным отдельным подъездом. Рядом Храм, сетевые магазины, остановки общественного транспорта, река. Участок огорожен забором( калитка, въездные ворота), сухой, правильной формы. На участке расположена теплица, хозблок. Есть все Коммуникации: Газ, вода, свет. В доме: кухня, две спальных комнаты. Второй этаж: мансардный без отделки. Звоните. Показ в удобное для Вас время.