Щелковское ш., 16 км от МКАД
Орловка СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Земля ≈461 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,77 млн → дом ≈735 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 110 тыс.–271 тыс. ₽/м², медиана 187 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈16 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Осеевская ≈1,7 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24720
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 19 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 460 870 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 765 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 735 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Орловка д. | 13 сот. | 5 900 000 | 453 846 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орловка д. | 23 сот. | 11 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орловка д. | 6 сот. | 3 650 000 | 608 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 7,2 сот. | 3 470 000 | 481 944 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 5 300 000 | 883 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Карьер СНТ | 7 сот. | 4 300 000 | 614 286 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звероножка СНТ | 7,8 сот. | 7 500 000 | 961 538 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карьер СНТ | 14 сот. | 4 990 000 | 356 429 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карьер СНТ | 4,3 сот. | 2 550 000 | 593 023 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 110 000 / 186 666 / 270 588 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 214 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 003 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 793 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 371 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 16 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | 25 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Водовод-1 СНТ | 20 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 30 м² | 3,6 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Медвежьи Озера д. | 17 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 270 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый домик площадью 24 кв. М. На участке 6 соток в Снт, год постройки 2016, стены мини-брус (доска с пазом, толщина 5 см.) Комната 12 кв. М. И кухня-прихожая 12 кв. М. Строила компания экогарден. В дом проведено электричество 7 квт (имеется техническая возможность подключения 15 квт), эл. Щиток, розетки, освещение. Эл. Счетчик расположен на столбе. Участок ровный, прямоугольной формы, расположен на центральной улице Снт. Подъезд круглогодичный, шлагбаум на въезде, уличное освещение. На участке расположены: - хозблок 4х2 (разделен на 2 помещения: в одном установлена душевая кабина, в другом металлический стеллаж для хранения); - скважина с технической водой; - 2-этажный дом под снос (1 этаж кирпич, 2 этаж деревянный). - домик-туалет (ведро); - садовые деревья (яблоня, тёрн, сирень). Возможность подключения к магистральному газу по льготным условиям (труба по границе участка). В 2 минутах пешком песчаный карьер. В 10 минутах пешком расположены продуктовый магазин и остановка автобуса до метро Щелковская, в 20 минутах пешком находится железнодорожная станция Осеевская Ярославского направления. 1 собственник с 2015 г. Участок и домик зарегистрированы и указаны на кадастровой карте. Звоните, показ по договоренности.