Щелковское ш., 21 км от МКАД
Трубино с., Щелково гор. округ
Дом 50 м², участок 3 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 12.11.2024.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈351 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 8 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈5,9 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24710
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 351 227 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 054 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 946 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Трубино с. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трубино с. | 18 сот. | 10 000 000 | 555 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трубино с. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трубино с. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трубино с. | 7 сот. | 2 366 000 | 338 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трубино с. | 24,7 сот. | 9 800 000 | 396 761 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Трубино с. | 11 сот. | 4 300 000 | 390 909 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Трубино с. | 8 сот. | 4 200 000 | 525 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трубино с. | 15 сот. | 6 700 000 | 446 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трубино с. | 15 сот. | 7 800 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 333 / 71 000 / 132 231 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 269 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 097 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 753 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Литвиново пос. | 50 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Березка СНТ | 50 м² | 3,5 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Старт СНТ | 50 м² | 3,9 сот. | 4 600 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трубино с. | 62,9 м² | 4,4 сот. | 8 300 000 | 131 955 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лосиный Парк КП | 60 м² | — | 500 000 | 8 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лира СНТ | 60 м² | 3,5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Свердловский рп | 60,5 м² | 2 сот. | 8 000 000 | 132 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Строитель СНТ | 65 м² | — | 1 950 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.11.2024 | 2 100 000 | история площадки |
| 19.02.2025 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.02.2025 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 2 100 000 (+250 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 900 000 (+1 800 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 3 000 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик в деревне, Школа, Сад, пруд, газ по границе, Центральная вода и водоотведение по границе участка. Кадастровый номер: 50:14:0030118:166, Адрес: обл. Московская, р-н Щелковский, с. Трубино, дом 62-А, Категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: Для ведения личного подсобного хозяйства.