Щелковское ш., 31 км от МКАД
Буреломка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 120 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 26.06.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля ≈400 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2 млн → дом ≈500 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Захарово ≈9,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24703
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 000 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ямкино с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ямкино с. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ямкино с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ямкино с. | 15 сот. | 6 750 000 | 450 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ямкино с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ямкино с. | 11,5 сот. | 3 500 000 | 304 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 499 999 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 552 / 33 767 / 72 642 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 891 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 502 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 113 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 312 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Мамонтово с. | 117 м² | 6 сот. | 2 655 000 | 22 692 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Стромынь с. | 120 м² | 7,1 сот. | 3 450 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Новое Литвиново СПК | 119,6 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 71 070 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Луговина СНТ | 120 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Птицевод СНТ | 116 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 21 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Радуга СНТ | 134,5 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 34 201 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Березка-2 СНТ | 106 м² | 5 сот. | 7 700 000 | 72 642 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Колонтаево СНТ | 108 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 50 926 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Нефтяник-7 СНТ | 108 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 926 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Богослово СНТ | 98,1 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 37 717 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 24.08.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 500 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в тихом месте, рядом озеро и лес. На участке есть баня и сарай. В доме есть сухой погреб.