Щелковское ш., 24 км от МКАД
Мишнево Лайф КП, Щелково гор. округ
Дом 80 м², участок 6,3 сот., пенобетон.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 86/100 · уверенность 54 %
Земля ≈164 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 62 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,71 млн / целевая ≈6,94 млн / пессимист. ≈6,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,49 млн ₽, маржа 40 %, ROI 68 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈9,3 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24689
Рейтинг 86/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.8 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 164 474 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 036 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 414 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новое Литвиново СПК | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Министерские дачи СНТ | 6 сот. | 725 000 | 120 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Литвиново СПК | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мишнево д. | 5,7 сот. | 850 000 | 149 123 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Литвиново СПК | 19 сот. | 4 000 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Литвиново-1 СНТ | 13,7 сот. | 2 990 000 | 218 248 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сукманиха д. | 6,1 сот. | 1 700 000 | 278 689 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новое Литвиново СПК | 12 сот. | 2 890 000 | 240 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мишнево д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первая Алексеевка д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 605 / 89 773 / 118 750 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 715 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 329 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 944 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 172 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 489 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Березка-3 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 6 сот. | 5 299 000 | 66 238 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сады на Реке дп да: «санузел» + «под ключ» | 81 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 61 605 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Литвиново парк 2 КП да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6,1 сот. | 9 500 000 | 118 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Новое Трубино СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 86,1 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 104 530 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Литвиново Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 88 м² | 6,6 сот. | 7 900 000 | 89 773 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 450 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 80 м2 из пеноблоков на участке 6 соток. Одноэтажное строение с двумя комнатами требует ремонта. Расположен в тихом районе с развитой инфраструктурой. Земля категории Лпх. Отсутствие газа компенсируется возможностью подключения других коммуникаций.