Щелковское ш., 42 км от МКАД
Стромынь с., Богородский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 10.01.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 690 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −324 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Захарово ≈19 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24673
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 16 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 690 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 310 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 259 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Стромынь с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стромынь с. | 10,5 сот. | 2 900 000 | 276 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стромынь с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стромынь с. | 15 сот. | 3 298 000 | 219 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стромынь с. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парус СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 742 / 55 788 / 93 333 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 456 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -324 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Обухово СНТ | 57,8 м² | 8,1 сот. | 2 900 000 | 50 173 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парус СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Бобровый Ручей ТСН | 57 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 61 404 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Козино д. | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Могутово д. | 50 м² | 5,3 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стромынь с. | 70 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 85 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Опушка СНТ | 62 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 17 742 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дуброво д. | 65 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 75 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ветеран СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Горбуны ДНП | 63 м² | 6,5 сот. | 5 700 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.01.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 14.01.2025 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.01.2025 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.07.2025 | 2 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.10.2025 | 2 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 040 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 000 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 45м2 из бревна (лиственница) довоенной постройки, на участке 6 сток, участок ровный, сухой. Рядом магазин верный, аптека, автобусная остановка, храм, река. Подъезд асфальт. Газ проходит по границе участка, доступен для подключения. Электричество мощность 20квт. 380v, дому требуется ремонт. Дом зарегистрирован, возможна прописка. Торг реальному покупателю. Ижс. Собственник!