Щелковское ш., 16 км от МКАД
Рябинка-1 СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дом 54,9 м², участок 5,9 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 31.03.2022.
Рейтинг 85/100 · уверенность 54 %
Земля ≈336 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 1,98 млн → дом ≈516 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 92 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈998 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,67 млн / целевая ≈5,1 млн / пессимист. ≈4,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,41 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Бахчиванджи ≈3,5 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24663
Рейтинг 85/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 90 % | 38.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 336 264 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 984 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 399 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рябинка-1 СНТ | 10 сот. | 3 795 000 | 379 500 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рябинка-1 СНТ | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинка-1 СНТ | 3,1 сот. | 3 500 000 | 1 129 032 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свердловчанка СНТ | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свердловский рп | 9,1 сот. | 5 800 000 | 637 363 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свердловский рп | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свердловский рп | 9 сот. | 6 500 000 | 722 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юность-2 СНТ | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родник-1 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юность-2 СНТ | 7,5 сот. | 2 499 000 | 333 200 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 998 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 500 / 101 786 / 116 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 668 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 385 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 101 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Митянино д. да: «с/у» + «ремонт» | 56 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 101 786 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Савинки-3 ДНП да: «сан узел» + «ламинат» | 60 м² | 5,5 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Пашуково д. да: «ванная» + «ламинат» | 60 м² | 6 сот. | 5 490 000 | 91 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2022 | 2 750 000 | история площадки |
| 12.04.2022 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 13.04.2022 | 2 750 000 (+250 000) | история площадки |
| 26.04.2022 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 28.05.2022 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.07.2022 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.08.2022 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 12.09.2025 | 2 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 02.01.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 850 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 2 600 000 (−1 250 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с земельным участком. Дом "живой", но летний, а также требует косметического ремонта. Крыша не течет, полы хорошие. Участок сухой, правильной формы, имеются плодовые деревья и кустарники, по всему периметру забор из сетки. Из минусов нет заезда для авто на участок ( есть возможность парковаться в 10-12 м. От дома). Из плюсов возможна прописка. Коммуникации электричество. Вода скважина. Расположен в 20 км от Мкад, рядом с посёлком Аничковао с развитой инфраструктурой сетевые магазины, школы, детские сады и т. Д. Остановка общественного транспорта в шаговой доступности ( до Москвы на автостанцию Щелковская ходит автобус, примерно 50 минут). Один собственник, свободная продажа. Торга нет.