Щелковское ш., 27 км от МКАД
Первая Алексеевка д., Щелково гор. округ
Дача 96 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,6 млн; первая цена 5,6 млн ₽ от 05.05.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Земля ≈320 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,56 млн → дом ≈938 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,4 млн / целевая ≈5,76 млн / пессимист. ≈5,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈325 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Красноармейск ≈12,5 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24656
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 320 294 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 562 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 12 сот. | 3 490 000 | 290 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 17,7 сот. | 7 100 000 | 401 130 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первая Алексеевка д. | 11,8 сот. | 4 599 999 | 389 830 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алексеевка-1 СНТ | 5,1 сот. | 1 600 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Первая Алексеевка д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Первая Алексеевка д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аксиньино д. | 13 сот. | 5 200 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 552 / 63 000 / 76 628 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 080 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 325 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Желтый Луг СНТ | 91,1 м² | 9,7 сот. | 6 300 000 | 69 155 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Родничек-1 СНТ | 100 м² | 6,3 сот. | 6 300 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полянка-1 СНТ | 124 м² | 8,6 сот. | 7 000 000 | 56 452 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Новое Литвиново СПК | 119,6 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 71 070 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Литвиново-1 СНТ | 78,3 м² | 5,5 сот. | 6 000 000 | 76 628 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пружонка СНТ | 120 м² | 12 сот. | 7 800 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Эколог СНТ | 80 м² | 9 сот. | 3 425 000 | 42 812 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Птицевод СНТ | 116 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 21 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Пружонка СНТ | 70 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Литвиново КП | 70 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 164 286 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2025 | 5 599 000 | история площадки |
| 08.05.2025 | 5 099 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 4 900 000 (−199 000) | история площадки |
| 20.05.2025 | 4 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 990 000 (−510 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 4 900 000 (+910 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 4 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом, баня и бседка в снт.