Щелковское ш., 18 км от МКАД
Гребнево д., Щелково гор. округ
Дача 30,7 м², участок 6,4 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈340 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈614 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈955 тыс. ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈3,4 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24654
Рейтинг 81/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 339 566 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 173 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Назимиха д. | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Сказка СНТ | 4,3 сот. | 1 890 000 | 439 535 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назимиха д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Назимиха д. | 22 сот. | 8 349 000 | 379 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Назимиха д. | 6,1 сот. | 2 100 000 | 344 262 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Назимиха д. | 7 сот. | 2 366 000 | 338 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Назимиха д. | 50 сот. | 40 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заря-2 СНТ | 4,3 сот. | 1 699 000 | 395 116 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заря-2 СНТ | 8,8 сот. | 3 650 000 | 414 773 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесная Сказка СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 614 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 120 000 / 200 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 074 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 912 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 589 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 955 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Гребнево д. | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Мишнево Лайф КП | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 30 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Орлово Парк пос. | 30 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 30 м² | 3,6 сот. | 7 000 000 | 233 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 26 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Новое Орлово КП | 30 м² | 4,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 4,1 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 25 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг Уместен. Продаётся земельный участок с домом, сараем. Электричество есть. Природа, лес, свежий воздух. В доме 2 этажа. На участке малина, ежевика, смородина, крыжовник, шиповник, клубника, облепиха. В сезон в лесу много грибов.