Щелковское ш.
Балашиха г., Балашиха гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 28.08.2024.
Рейтинг 81/100 · уверенность 49 %
Земля ≈406 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,44 млн → дом −188 тыс. ₽, −9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 113 тыс.–248 тыс. ₽/м², медиана 224 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,29 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Горенки ≈2,8 км по прямой; до МКАД на машине ≈6 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24652
Рейтинг 81/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, км от МКАД); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 41 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 70 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 9.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 438 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −188 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −9 400 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 8,5 сот. | 2 980 000 | 350 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 4 сот. | 1 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 11,7 сот. | 20 000 000 | 1 709 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 21 500 000 | 1 433 333 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7 сот. | 10 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10,5 сот. | 15 500 000 | 1 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 5,9 сот. | 7 100 000 | 1 203 390 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 5,7 сот. | 7 300 000 | 1 280 702 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 3 сот. | 1 100 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 113 043 / 223 881 / 247 748 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 505 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 280 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 604 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 291 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.6 км | Загорянский дп | 20 м² | 3,8 сот. | 2 400 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 18,3 м² | 7,7 сот. | 11 500 000 | 628 415 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Каховка СНТ | 17,7 м² | 3,8 сот. | 4 200 000 | 237 288 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Строитель СНТ | 20,1 м² | 4,8 сот. | 4 500 000 | 223 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Ручеек СНТ | 20 м² | 4 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 5 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | 20 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Серково д. | 23 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Черкизово дп | 22,2 м² | 6,8 сот. | 5 500 000 | 247 748 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | 23,1 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 194 805 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2024 | 2 300 000 | история площадки |
| 13.08.2025 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Москва посёлок восточный три километра от Мкад, Снт Труженик. Земли 6 сотки, хороший сад: белая слива, две яблони, груша, молодой грецкий орех, малина, смородина. На участке два небольших красивых дома по 20 квадратных метра. Живописное место, со свежим воздухом, рядом лес. Права собственности нет, оформление в управлении Снт по садовой книжке.