Щелковское ш., 34 км от МКАД
Соколово д., Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈270 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 73 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,99 млн / целевая ≈6,29 млн / пессимист. ≈5,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,42 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Захарово ≈7,6 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24648
Рейтинг 69/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 34 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 270 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 408 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Соколово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколово д. | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколово д. | 12 сот. | 3 260 000 | 271 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколово д. | 30 сот. | 8 100 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколово д. | 6,4 сот. | 2 880 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соколово д. | 16,5 сот. | 9 500 000 | 575 758 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соколово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Соколово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Соколово д. | 18,6 сот. | 5 600 000 | 301 075 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Соколово д. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 881 / 112 666 / 200 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 644 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 595 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 420 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Виктория СНТ | 59 м² | 14,7 сот. | 4 300 000 | 72 881 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 58,3 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 123 499 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | 62,1 м² | 14 сот. | 6 350 000 | 102 254 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Молзино д. | 67 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 82 090 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Щекавцево д. | 58,7 м² | 11,1 сот. | 4 350 000 | 74 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 56 м² | 20 сот. | 11 200 000 | 200 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 70,7 м² | 10 сот. | 9 300 000 | 131 542 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | сохраненная копия | |
| 8.1 км | 65 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 123 077 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Горки д. | 50 м² | 12 сот. | 4 650 000 | 93 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Щекавцево д. | 50 м² | 12 сот. | 7 390 000 | 147 800 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, отопление, газ, электричество, большой ровный участок.