Щелковское ш., 16 км от МКАД
Рябинка-1 СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дача 82 м², участок 3,1 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 17.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 55 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 865 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 35 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; септик; газ — центральный; свет — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Бахчиванджи ≈3,5 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24644
Рейтинг 38/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 158 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 865 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 635 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 134 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рябинка-1 СНТ | 10 сот. | 3 795 000 | 379 500 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рябинка-1 СНТ | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинка-1 СНТ | 6 сот. | 2 050 000 | 341 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свердловчанка СНТ | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свердловский рп | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свердловский рп | 9,1 сот. | 5 800 000 | 637 363 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свердловский рп | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Свердловский рп | 9 сот. | 6 500 000 | 722 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юность-2 СНТ | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родник-1 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 905 / 42 616 / 102 564 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 513 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 337 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 810 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 505 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 км | Кудиново Грин-1 КП | 86 м² | 4,3 сот. | 3 665 000 | 42 616 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Зеленый Бор-1 СНТ | 78 м² | 4,5 сот. | 8 000 000 | 102 564 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Протасово д. | 63 м² | 4,6 сот. | 2 199 000 | 34 905 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с домом в Снт "Рябинка-1". Дом -82 кв. М., 2 этажа, 3 изолированные комнаты, кухня гостиная, санузел с ванной, дровяная печь. Состояние жилое, требует частично косметики. Год постройки 2010, материал-газоблоки, частично обшит и утеплен. Крыша металочерепица, утеплена. Стоит на сваях, обложенных красным кирпичем. Окна Пвх в пол. Остается вся мебель и техника (холодильник новый). Используется круглогодично, сухой и теплый. Коммуникации: электричество, центральный водопровод (май-октябрь), своя скважина 19 метров с чистой питьевой водой (ноябрь апрель), утеплена, зимой не замерзает, бойлер. Для любителей недалеко родник. Обогрев зимой печь, электричество. Центральный газ по границе, в ста метрах, (есть возможность подключения). Септик. Антенна ТV. Земельный участок: 3,1 сотки. Ровный, сухой, солнечное место. Хороший чернозем на грядках. Две хорошо плодоносящих яблони, две сливы, кусты смородины (все ухожено). Строения: летняя кухня (газовый балон), подсобная мастерская (весь инвентарь остается), сарай, дровяница с дровами, летний туалет. Подвал для хранения консерваций. В Снт охрана. Дороги зимой чистят. Плата Снт за год 14 тысяч рублей. Парковочное место в двадцати метрах от дома. Болььшое преимущество расположение и транспортная доступность: в шаговой доступности новый микрорайон "Аничково" с развитой инфраструктурой ( все сетевики, рынок, школа, дет. Сады, поликлиника и т. Д.). Рядом развитая зеленая зона базы отдыха "Союз" мида России, аквапарк, зоопарк, верховая езда и т. Д. Транспорт в пяти минутах ходьбы автобусная остановка, до метро "Щелковская" до 50-ти минут езды, автобус раз в час. До ж/д станции "Чкаловская" 15 минут регулярным автобусом. Юридически абсолютно чистая. Один взрослый собственник. Свободная продажа.