Щелковское ш., 64 км от МКАД
Рязанцы с., Щелково гор. округ
Дом 61,6 м², участок 9 сот., каркас, 2025 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 761 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 32 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль −224 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — рядом.
До ст. Зеленцино ≈19,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №24643
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 558 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 039 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 101 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рязанцы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рязанцы с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рязанцы с. | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рязанцы с. | 14 сот. | 750 000 | 53 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рязанцы с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ескино д. | 8,4 сот. | 842 000 | 100 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ескино д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ескино д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ескино д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 232 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 646 / 64 746 / 97 421 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 235 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 023 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 388 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -224 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Фряново пгт | 60 м² | 5,5 сот. | 4 999 000 | 83 317 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Маврино ДП | 69,8 м² | 7,7 сот. | 6 800 000 | 97 421 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Птицевод СНТ | 69,3 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 46 176 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Ручеек СНТ | 79 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 31 646 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый каркасный дом, без внутренней отделки, фудамент ж/б сваи 4 метра, весь каркас обработан, дом сухой, готов к внутренней отделке. Газ рядом, электричество подключено 3 фазы380в, 15 квт, более подробно по телефону. Продажа от собственника. Агентам не беспокоить. Озеро, карьер, река в пешей доступности, Адрес: с.Рязанцы, ул Центральная, д. 11А.