Щелковское ш., 41 км от МКАД
Орбита-1 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 14 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −488 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Захарово ≈17,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24623
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 295 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 605 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Орбита-1 СНТ | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крона СНТ | 9,9 сот. | 660 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парус СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стромынь с. | 11 сот. | 2 398 000 | 218 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стромынь с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стромынь с. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стромынь с. | 10,8 сот. | 2 700 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 815 / 72 458 / 97 708 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 721 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 349 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -488 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Стромынь с. | 50 м² | 12 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Бобровый Ручей ТСН | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Бобровый Ручей ТСН | 50 м² | 9,2 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Стромынь с. | 48 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Стромынь с. | 53 м² | 10 сот. | 3 498 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Щекавцево д. | 50 м² | 12 сот. | 7 390 000 | 147 800 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орбита-1 СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 4 900 000 | 89 091 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Боровково д. | 51 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 176 471 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Щекавцево д. | 48 м² | 12 сот. | 4 690 000 | 97 708 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Бобровый Ручей ТСН | 54 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 55м2 летний на участке 14 соток. Есть много места под строительство большого дома. Снт газифицировано. Участок состоит из двух по документам. Размежеваны, в собственности. Дом с террасой. В доме на первом этаже кухня-терраса и две маленькие комнаты, хозпомещение, санузел. На втором этаже одна большая спальня. На первом этаже есть печка-буржуйка. Можно обогреться в непогоду. На участке есть плодовые деревья и кустарники (яблони, малина, черная и красная смородина), есть так же декоративные посадки. Удобная крытая беседка для большой компании, мангал. Ворота для въезда машины, парковка. Электричество заведено, вода из собственного колодца подается насосом. Снт Орбита 1 расположено в лесном массиве, недалеко от г. Черноголовка. Хороший асфальтированный подъезд. Охрана. На территории есть родники с чистой питьевой водой. В пешей доступности магазины и остановка автобусов до Москвы и Ногинска. Вокруг красивый лес. Рядом пруд. Тихое место, хорошие соседи. Показ по договоренности.