Щелковское ш., 4 км от МКАД
Оболдино СНТ, Королев гор. округ
Дача 45 м², участок 3,6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Земля ≈808 тыс. ₽/сот. × 3,6 сот. = 2,91 млн → дом ≈590 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 60 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −770 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Загорянская ≈3,6 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24619
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 808 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 910 000 ₽ (3,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 590 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Оболдино СНТ | 3,3 сот. | 2 970 000 | 900 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Оболдино СНТ | 6,2 сот. | 2 400 000 | 387 097 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные Поляны СНТ | 12,5 сот. | 12 500 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные Поляны СНТ | 5 сот. | 4 750 000 | 950 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболдино СНТ | 10 сот. | 7 999 999 | 800 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Загорянский дп | 14,3 сот. | 12 100 000 | 846 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 4,7 сот. | 5 500 000 | 1 170 213 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Загорянский дп | 49 сот. | 35 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 4,2 сот. | 3 500 000 | 833 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Оболдино д. | 12,3 сот. | 12 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 77 964 / 96 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 756 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 568 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 380 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 005 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -770 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Ивушка-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Березка СНТ | 50 м² | 3,5 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | 50 м² | 5 сот. | 6 300 000 | 126 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.6 км | Водопроводчик-1 СНТ | 40 м² | 4,8 сот. | 3 850 000 | 96 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | 51 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 32 353 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.8 км | 50 м² | 4,5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.8 км | Бабкина Дача СНТ | 50 м² | 3 сот. | 3 250 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Плещеево СНТ | 56,3 м² | 5,2 сот. | 4 500 000 | 79 929 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача находится на территории Лосиного Острова, земля у товарищества в долгосрочной аренде. Ровный, сухой участок, не далеко от леса, со свободным проездом с главной улицы. На участке имеется каркас теплицы (требует замены поликорбаната), мангал, место для летней сборной беседки. Грядок, как на фото уже нет. В доме 4 жилые комнаты (3 на первом этаже, 1 большая комната на втором). Крытая веранда со стеклопакетами, которая тоже используется как жилая комната и кухня холодильник, электрическая плита, чайник, кухонный гарнитур и все необходимое из посуды. Отделка "Бабушкин вариант". На улице установлена летняя мини-кухня для мойки посуды, биотуалет и ещё несколько построек, которые используются для хранения инвентаря. Своя скважина с насосом. Участок с домом продаётся со всем наполнением в нём. Продается по членской книжке. Въезд на территорию на автомобиле по пропускам. Регулярный рейсовый автобус от станции Болшево. Территория Снт очень ухоженная. Есть церковь, колодцы с автоматической подачей воды, несколько прудов, где местные летом купаются. Снт находится непосредственно в Лосином Острове свежий воздух, лес, ягоды и грибы, Иван-чай и другие целебные травы. Через лес, пешком минут 15, можно дойти до продуктового магазина Дикси в коттеджный поселок "Лосиный остров". Под ипотеку не подходит.