Щелковское ш., 41 км от МКАД
Парус СНТ, Богородский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 788 тыс. → дом ≈512 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈118 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Захарово ≈18,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24611
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 512 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 309 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парус СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стромынь с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стромынь с. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 6 сот. | 730 000 | 121 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 10,5 сот. | 2 900 000 | 276 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стромынь с. | 15 сот. | 3 298 000 | 219 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Обухово СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 63 107 / 63 333 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 640 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 501 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 223 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 118 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Обухово СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Парус СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Душоново с. | 41,2 м² | 5,5 сот. | 2 600 000 | 63 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 55м2 на участке 6 соток в Снт Парус, вблизи с. Стромынь Московская обл. 60 км от Москвы. Дом построен на капитальном бетонном фундаменте, высокий цоколь выложен кирпичом. Стены дома щитовые, требует доделок. Крыша шифер. Участок 6 соток, размежеван. Дом зарегистрирован как жилой. Возможна прописка. Свет подключен. Воды на участке нет. Возможно сделать скважину от 5ти до 10ти метров глубиной. Питьевая вода есть в колодце в общем доступе. Участок огорожен, есть ворота для въезда машин. Кроме дома на участке нет больше построек. Есть немного материала для внутренней отделки. Снт Парус охраняется, въезд с пульта. Дороги асфальтированные, зимой чистят. Есть проживающие круглый год. Рядом есть пруд для купания, магазины, аптека. До Снт Можно доехать от Москвы и Ногинска на прямом автобусе. Участок в собственности. Показ по договоренности.