Щелковское ш., 42 км от МКАД
Мамонтово с., Богородский гор. округ
Дача 72 м², участок 9 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,42 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Захарово ≈9,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24607
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 423 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 077 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мамонтово с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калитино д. | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калитино д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калитино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калитино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калитино д. | 7,8 сот. | 3 000 000 | 384 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Калитино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мамонтово с. | 9 сот. | 1 999 000 | 222 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Калитино д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Калитино д. | 6,3 сот. | 950 000 | 150 794 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 833 / 34 524 / 45 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 389 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 911 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 554 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Аэрофлот-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дальняя д. | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Карачаровец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кулиги-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 290 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 000 000 (+710 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 72 м2 на участке 9 соток у соснового бора в Снт Родник, Мамонтово. 55 км от Мкад, 12 км от Ногинска. 1-й этаж: кухня-прихожая 18 кв. М. С техникой и две спальни по 9 кв. М. 2-й этаж: комната 36 кв. М. Крытая терраса 18 кв. М. Печь-камин Мета (8 квт). Колодец, накопительный бак в доме, проточный водонагреватель. Двухэтажный гараж 6*6 м на 2 машины со смотровой ямой и светом. Наверху комната 18 кв. М. Участок 9 соток, крайний, рядом с сосновым лесом, только один сосед. Возможно расширение до 12-25 соток. Рядом река Шерна и Луковое озеро с обустроенным пляжем. Въезд в Снт через автоматический шлагбаум. Зимой дороги чистят. Интернет ловит хорошо. Продаю в связи с переездом.