Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Никулино д., Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 26.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 290 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 31 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −935 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Лесные Дары ≈20,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2459
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 259 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 963 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Никулино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Топаз ДНП | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Теремок СНТ | 8 сот. | 875 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березки дп | 18,9 сот. | 2 500 000 | 132 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки дп | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 22,1 сот. | 3 150 000 | 142 534 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 40 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет ДНП | 24,5 сот. | 1 000 000 | 40 816 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 049 / 40 072 / 53 333 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 989 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 885 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Рассвет-Натальино СНТ | 46,7 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 31 049 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Горка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Караваево Озеро КП | 60 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Подшипник СНТ | 46 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 43 478 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается щитовой дом по адресу - обл. Московская, р-н Раменский, сельское поселение Никоновское, СНТ "Нива". Участок 6 соток. Категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения Вид разрешенного использования - Для садового участка Торг.