Щелковское ш., 16 км от МКАД
Новофрязино д., Щелково гор. округ
Дом 44,8 м², участок 8 сот., бревно, 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 64 %
Земля рядом ≈760 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–214 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈896 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,02 млн / целевая ≈5,41 млн / пессимист. ≈4,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈942 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 24 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24566
Рейтинг 57/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 24.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 760 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 083 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новофрязино д. | 9,6 сот. | 9 450 000 | 984 375 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новофрязино д. | 10 сот. | 8 150 000 | 815 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новофрязино д. | 4,5 сот. | 3 250 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новофрязино д. | 4,5 сот. | 3 790 000 | 842 222 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ново д. | 6,5 сот. | 6 900 000 | 1 061 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ново д. | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ново д. | 4 сот. | 7 500 000 | 1 875 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новофрязино д. | 5,5 сот. | 4 500 000 | 818 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новофрязино д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чижово д. | 6 сот. | 4 750 000 | 791 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 896 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 127 222 / 213 656 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 016 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 715 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 414 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 813 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 942 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Энергетик СНТ | 44 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ново д. | 50 м² | 5,5 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 50 м² | 4,6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Понизовка СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Комягино СНТ | 45 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 177 778 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Восход-2(6) СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Корякино д. | 45 м² | 7,5 сот. | 5 600 000 | 124 444 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 48,2 м² | 10,9 сот. | 6 700 000 | 139 004 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Свердловский рп | 45,4 м² | 11 сот. | 9 700 000 | 213 656 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сабурово-1 СНТ | 49,7 м² | 6,1 сот. | 4 650 000 | 93 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимательно смотрите фото, на втором фото форма участка! Продается участок площадью 8 соток в Новофрязино на улице Шоссейная. Категория земель: земли населенных пунктов, Лпх. Деревня новофрязино расположена практически в черте города Фрязино. Рядом вся инфраструктура города магазины, школы, детские сады. Автобусная остановка рядом. Ж/Д станция в пешей доступности. На участке старый дом, по документам-квартира, площадью 44,8 м2. Прописаться возможно. Снести Нельзя. Централизованные коммуникации: электричество, городской водопровод, газоснабжение. Также есть гараж "ракушка". Подъезд к участку с двух сторон. С фряновского шоссе и улицы Толстого. Границы участка установлены. Свободная продажа. 1 собственник, в собственности более 3х лет. Торга Нет.