Щелковское ш., 16 км от МКАД
Гребнево д., Щелково гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈740 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–238 тыс. ₽/м², медиана 143 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈350 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈2,5 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24558
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 12.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 739 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 437 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ново д. | 10 сот. | 9 000 000 | 900 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново д. | 6,5 сот. | 6 900 000 | 1 061 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново д. | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново д. | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново д. | 4 сот. | 7 500 000 | 1 875 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новая Слобода д. | 11 сот. | 9 900 000 | 900 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чижово д. | 6 сот. | 4 750 000 | 791 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новофрязино д. | 9,6 сот. | 9 450 000 | 984 375 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новофрязино д. | 4,5 сот. | 3 250 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новофрязино д. | 10 сот. | 8 150 000 | 815 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 088 / 142 916 / 238 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 350 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Гребнево д. | 30,7 м² | 6,4 сот. | 1 200 000 | 39 088 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 30 м² | 3,6 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | 30 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 26 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Мишнево Лайф КП | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Славяне ТСН | 30 м² | 7,2 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 30 м² | 8,2 сот. | 7 150 000 | 238 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Орлово Парк пос. | 30 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 4,1 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 45 м2, построенная в 2020 году. Дом из бруса с двумя этажами, расположен на участке Снт. Прописаться или узаконить нельзя. В доме две комнаты, требуется ремонт. Для удобства гостей предусмотрена терраса или веранда. На участке имеется баня, что станет отличным дополнением для отдыха. Отопление печное, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация септик. Доступ к интернету обеспечивается через Wi-Fi. Транспортная доступность хорошая, дорога асфальтирована. Рядом находится магазин, что делает проживание здесь ещё более комфортным.