Щелковское ш., 24 км от МКАД
Мишнево Лайф КП, Щелково гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 08.12.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈9,5 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24557
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 57 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 253 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 947 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Новое Литвиново СПК | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мишнево д. | 5,7 сот. | 850 000 | 149 123 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишнево д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новое Литвиново СПК | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сукманиха д. | 6,1 сот. | 1 700 000 | 278 689 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новое Литвиново СПК | 19 сот. | 4 000 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новое Литвиново СПК | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новое Литвиново СПК | 8 сот. | 2 240 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Литвиново-1 СНТ | 13,7 сот. | 2 990 000 | 218 248 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новое Литвиново СПК | 6,3 сот. | 650 000 | 103 175 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 088 / 83 333 / 133 333 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 356 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 232 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 236 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Орлово Парк пос. | 30 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новое Орлово КП | 30 м² | 4,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Боково д. | 31 м² | 5,1 сот. | 2 400 000 | 77 419 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сукманиха д. | 35 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 105 714 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Гребнево д. | 30,7 м² | 6,4 сот. | 1 200 000 | 39 088 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Озон-2 СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сады на Реке дп | 24 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гребнево д. | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Связист-2 СНТ | 36,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 67 751 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 28.09.2026 | 3 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 6 соток, огороженный забором, во дворе имеется туалет, душ скважина с питьевой водой, мангальная зона, садовая качеля, домик небольшой с терассой, внутри новый кухонный гарнитур, холодильник, диван, телевизор. Во дворе так же имеется теплица, посажены деревья, кустарники.