Щелковское ш., 31 км от МКАД
Земляничка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 52 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Земля ≈400 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 44 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль −47 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик; газ — баллоны; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Захарово ≈9 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24550
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 000 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ямкино с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ямкино с. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 15 сот. | 6 750 000 | 450 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 499 999 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ямкино с. | 22,5 сот. | 7 000 000 | 311 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 140 / 94 681 / 111 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 391 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 171 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 513 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -47 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Буреломка СНТ | 65,7 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 44 140 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 50 м² | 7,5 сот. | 5 550 000 | 111 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Зимородок КП | 47 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 94 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаетcя капитальный, кирпичный, дачный дом, двуx этажный (второй этaж манcаpда) 52 кв. М., на сaдoвом учаcткe 5 coток, по адресу: М. О., Ногинский район, с. Ямкино, Cнт "Земляничка". Дом кирпичный, в хорошем состоянии, ленточный фундамент. Дом состоит и прихожей, кухни-гостевой 30 кв. М. На первом этаже и спальная комнат 22 кв. М. На втором этаже. К дому пристроена летняя кухня 10 кв. М. В доме находятся следующие коммуникации: электричество, вода из колодца, газ баллонный, септик. В доме установлена кирпичная печь для отопления и готовки. Ухоженный участок 5 соток правильной формы полностью огорожен забором есть ворота и место под заезд машины. На участке располагается хоз. Блок, летний душ с подведенным летним водопроводом. Участок облагорожен и очень хорошо ухожен. Ha учaсткe газон, мнoгo плoдoвых куcтoв, деревьев, цвeтов. Сделaны грядки для пocaдки овoщных и пpочих садовых культур. Снт Земляничка граничит с лесом, что создает особую атмосферу уединения и спокойствия. В шаговой доступность лесное озеро, продуктовый магазин. Асфальтированный круглогодичный подъезд. В Снт установлены фонари для уличного освещения. Въезд в Снт через откатные ворота охраны. Удобная транспортная доступность, 50 км от Мкад по Горьковскому и Щёлковскому шоссе. В удалении 2 км. Село Ямкино, Ногинского р-на со всей необходимой городской инфраструктурой. Дом и участок оформлены в собственность, координаты установлены. Рассмотрю любые Ваши предложения! По всем интересующим вопросам отвечу по телефону. Звоните.