Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот., 2025 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,64 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Виноградово ≈9,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2454
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 521 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 643 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 207 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 299 000 | 108 250 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 320 000 | 232 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 099 999 | 118 279 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 199 999 | 129 032 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 11,1 сот. | 1 450 000 | 130 631 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 980 / 56 500 / 114 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 932 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 785 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 639 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 346 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 076 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 50 м² | 8,3 сот. | 2 699 999 | 54 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 50 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 50 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Соболево д. | 50 м² | 14 сот. | 4 950 000 | 99 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Молоково д. | 50 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Соболево д. | 50 м² | 15 сот. | 1 599 000 | 31 980 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ворыпаево д. | 50 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Соболево д. | 50 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Соболево д. | 49,5 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 80 808 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Богатищево д. | 50 м² | 9 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новая дача в экологически чистом поселке с развитой инфраструктурой здесь можно отдыхать круглый год. На участке расположен уютный домик для временного проживания с тремя комнатами. Электричество уже заведено, предусмотрен выход в канализацию через два переливных колодца никаких хлопот с коммуникациями. На участке имеется свайный фундамент 88 метров, на который оформлены все необходимые документы можно сразу приступать к строительству капитального дома. Также есть колодец с чистой питьевой водой, от него к фундаменту подведена труба: вода будет на участке без лишних затрат. Инфраструктура в шаговой доступности. Всего в нескольких минутах ходьбы: школа, детский сад и сетевые магазины. Это большая редкость для загородных поселков! Дети могут годить в школу сами, а за продуктами не нужно ехать в город. Код пользователя: 185448 Номер в базе: 13662271