Щелковское ш., 34 км от МКАД
Ветеран Армии СТ, Черноголовка гор. округ
Дача 62,4 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈392 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 24 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Захарово ≈13,9 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24536
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 391 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 350 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 4 700 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 12 сот. | 4 700 000 | 391 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 45 сот. | 23 000 000 | 511 111 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Виктория СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 45 сот. | 27 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 10 сот. | 9 980 000 | 998 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 14 сот. | 10 900 000 | 778 571 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7,4 сот. | 8 600 000 | 1 162 162 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 148 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 37 857 / 62 500 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 206 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 765 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 040 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Скобельцино СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Дальняя д. | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Первая Алексеевка д. | 50 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Путеец СДТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Аэрофлот-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Лесной Орешек МДЗ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Жемчужина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Фиалка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача. В Снт * Ветеран Армии*, площадью 62,4м2. Если вы ищете место, где по утрам поют птицы, а воздух пахнет хвоей-это оно! Здесь идеальная тишина, адекватные соседи. Участок 630 м2- достаточно место и для шашлыков, и для детской площадки, и для небольшого огорода. Внутри требуется ремонт, но стены обшиты деревом, создавая теплую атмосферу. Санузел находится на улице, электричество заведено в дом, водопровод летний. Въезд в снт через автоматические ворота, дороги зимой чистят, многие живут круглогодично. В 10 минутах вся инфраструктура Черноголовки, рядом чистейшие озера для купания. Возможна Прописка! Один собственник взрослый. Звоните, покажу в любое удобное время!