Щелковское ш., 31 км от МКАД
Земляничка-2 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 70 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.04.2026.
Рейтинг 85/100 · уверенность 65 %
Земля ≈400 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 2,24 млн → дом −250 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,34 млн / целевая ≈4,8 млн / пессимист. ≈4,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,38 млн ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Захарово ≈9 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24525
Рейтинг 85/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 40.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 240 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 571 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямкино с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямкино с. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямкино с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 11,5 сот. | 3 500 000 | 304 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 15 сот. | 6 750 000 | 450 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 499 999 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ямкино с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 429 / 69 896 / 118 571 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 339 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 072 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 805 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 271 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 379 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Буреломка-2 СНТ | 68 м² | 5,3 сот. | 5 650 000 | 83 088 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Земляничка СНТ | 74,3 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 43 069 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Локомотив СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ромашка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Соколово д. | 78,5 м² | 7,1 сот. | 7 350 000 | 93 631 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Топограф СНТ | 71 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 78 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ромашка СНТ | 73,4 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 88 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Земляничка СНТ | 87 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 60 920 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 70 м² | 6,2 сот. | 8 300 000 | 118 571 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Сосны СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 2 950 000 | 45 385 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 990 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажная дача из бруса площадью 70 м2. В доме три комнаты, требуется ремонт, что позволяет воплотить ваши дизайнерские идеи. На первом этаже расположена кухня с деревянной отделкой. На территории имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Домик находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с асфальтированным подъездом, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Для водоснабжения используется скважина, отопление печное. Дом не оформлен, поможем после сделки.