Щелковское ш., 17 км от МКАД
Райки д., Лосино-Петровский гор. округ
Дом 115 м², участок 9 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 88/100 · уверенность 58 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,27 млн → дом ≈531 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 60 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,98 млн / целевая ≈11,68 млн / пессимист. ≈10,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,7 млн ₽, маржа 55 %, ROI 122 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бахчиванджи ≈5,6 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24518
Рейтинг 88/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.7 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 269 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Райки д. | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Райки д. | 6,4 сот. | 1 750 000 | 273 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Райки д. | 11 сот. | 4 210 000 | 382 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Райки д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Понизовка СНТ | 6,9 сот. | 1 230 000 | 178 261 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Понизовка СНТ | 10,5 сот. | 2 740 000 | 260 952 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Понизовка СНТ | 11 сот. | 2 740 000 | 249 091 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Райки СНТ | 6 сот. | 2 450 000 | 408 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 331 / 105 175 / 175 429 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 681 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 383 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 703 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 122 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Камшиловка д. | 114,5 м² | 7 сот. | 7 600 000 | 66 376 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Кожино д. | 114 м² | 9,8 сот. | 11 990 000 | 105 175 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Отрада-2 СНТ | 113,7 м² | 5 сот. | 15 900 000 | 139 842 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Природа СНТ | 121 м² | 7 сот. | 7 300 000 | 60 331 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кишкино д. | 97,1 м² | 8,7 сот. | 15 000 000 | 154 480 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Сутоки д. | 100 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 69 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Престиж ДНП | 140 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 96 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Балобаново с. | 90 м² | 6 сот. | 11 930 000 | 132 556 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Балобаново с. | 87,5 м² | 6 сот. | 15 350 000 | 175 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 800 000 |
Описание
Добрый день. Можно прописаться с документами всё норм. Я сам собственник. Нет Торг!