Щелковское ш., 29 км от МКАД
Старт СНТ, Можайский гор. округ
Дом 90 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,6 млн; первая цена 3 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 81/100 · уверенность 59 %
Земля ≈249 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,66 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 90 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,14 млн / целевая ≈8,22 млн / пессимист. ≈7,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,92 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Красноармейск ≈15,3 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24514
Рейтинг 81/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 249 070 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 743 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 657 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 411 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Боково д. | 8,4 сот. | 2 200 000 | 261 905 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Боково д. | 8,2 сот. | 2 155 500 | 262 866 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пружонка СНТ | 4,1 сот. | 1 100 000 | 268 293 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макарово с. | 8,7 сот. | 2 100 000 | 241 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боково д. | 9,6 сот. | 2 350 000 | 244 792 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Макарово с. | 6,3 сот. | 3 350 000 | 531 746 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пружонка СНТ | 8 сот. | 1 949 000 | 243 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боково д. | 18 сот. | 5 600 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Макарово с. | 6 сот. | 2 680 000 | 446 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Макарово с. | 15 сот. | 5 400 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 773 / 106 660 / 136 364 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 680 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 310 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 920 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Борисовка КП да: «ванные» + «мебель» | 88 м² | 7 сот. | 12 000 000 | 136 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Литвиново пос. да: «санузел» + «отделка» | 88 м² | 6,6 сот. | 8 500 000 | 96 591 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Литвиново Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 88 м² | 6,6 сот. | 7 900 000 | 89 773 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Литвиново Парк КП да: «с/у» + «отделка» | 81,3 м² | 7 сот. | 9 490 000 | 116 728 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 4 600 000 (+1 600 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 900 000 (−700 000) | история площадки |
| 11.05.2026 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в Снт "Старт", 45 км от Мкад по. Щелковскому шоссе. О даче: Двухэтажный дом, материал стен брус, окна пластиковые. Участок 7 соток ( 4 сотки оформлены+возможность оформления в. Собственность остального участка), ровный с выходом в лес, с. Плодовыми деревьями, красивым орешником и кустарниками, каркасный. Бассейн диаметром примерно 5 метров. На участке есть электричество, в дом заведен водопровод (источник скважина), санузел в бане. На участке есть баня с душевой кабиной и комнатой отдыха, а также. Гостевой домик со спальным местом. Состояние дома хорошее, первый этаж готов под проживание, второй. Этаж без отделки, что дает возможность собственной планировки для. Новых хозяев. О районе: Снт "Старт" тихое, спокойное место, окруженное лесом. Около Снт есть карьеры с пляжем, ближайший находится в 2 км. Хорошая дорога в самом Снт ( асфальтовая крошка), зимой дороги. Чистятся, есть члены Снт, которые проживают круглогодично. Возможен аргументированный торг.