Щелковское ш., 17 км от МКАД
Райки д., Лосино-Петровский гор. округ
Дача 25 м², участок 7,3 сот.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 58 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,82 млн → дом −72 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 87 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈644 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 32 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Бахчиванджи ≈5,9 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №24505
Рейтинг 64/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 32.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 19 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5 |
| участок | 5 | 30 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 249 610 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 822 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −72 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 880 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Райки д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Понизовка СНТ | 6,9 сот. | 1 230 000 | 178 261 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Райки д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Райки д. | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улиткино д. | 5 сот. | 1 430 000 | 286 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Роща СНТ | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 6,4 сот. | 1 750 000 | 273 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 6,7 сот. | 3 000 000 | 447 761 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 913 / 133 333 / 186 364 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 644 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 4,1 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 26 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 27 м² | 5,2 сот. | 2 500 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.4 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 25 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шанс СНТ | 23 м² | 5 сот. | 1 999 000 | 86 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Сады на Реке дп | 24 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Березка ТСН | 24,5 м² | 6,3 сот. | 8 000 000 | 326 531 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 25 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | 22 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 186 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Лесной КП | 24 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | смена цены | 1 800 000 → 1 750 000 |
Описание
Продается отличный земельный участок с дачным домиком в Снт Лесное. Дом зарегистрирован как жилой, есть возможность прописки. Участок ровный, правильной формы. Охраняемое товарищество, рядом с развитой инфраструктурой. Есть электричество, газ по границе участка. Звоните и записывайтесь на просмотр. Торг!